从89万到100万成交 3个月涨了11万

新政下，一套房子的涨价之旅

这是省城市民王先生的一本卖房账本：今年年初，看到楼市一系列的调控政策“步步紧逼”，王先生将自己一套112平方米的两室两厅挂牌价定为89万元。信息发布后，来王先生家看房的人快把门槛踏破了。3月，王先生将总房款涨到了95万元，没想到，有购房意向的人还是络绎不绝。随后，96万、98万、99万……王先生自己心里也没底，开始坐地喊价。最终，5月底，王先生以100万元的价格卖了房。

对于房价心里没底的不光是王先生，众多的购房者也同样如此……

看房人的热情让人发蒙

原来是自己报价过低

今年年初，家住济南东部某小区的市民王先生因为单位搬迁、孩子上学等原因，开始张罗着卖房子。当时，看到国家开始要在调控房价等方面有“大动作”，摸不准行情的王先生便委托一家中介公司卖房。在验完房后，工作人员帮忙将房屋信息挂在了网上。“××花园，房屋面积112平方米，两室两厅，两卧室均为南向，10楼/12层，房主报价总房款89万元。”

112平方米，89万元，均价7946元，二环以内这个价格能买到这么一套房子，算是相当难得了。于是，从房屋信息一挂出，王先生的电话就没停过，每天都有不少要求看房的人。

1月26日，国务院又出台了新“国八条”，除了限购措施，地方政府确定合理房价目标、二套房首付提至六成等也受到了普遍关注。同时，二手房交易税按全额征收，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税。

看房人的热情和新鲜出炉的新“国八条”政策，都让王先生有些发蒙，但有一点王先生明白了，自己的房子报价过低了。

刚性需求没减少

周边房价不跌反升

因为正值春节，王先生忙着回老家过年，卖房子的事儿暂缓了。但这期间，王先生一直在关注着各种楼市调控政策。2月21日，山东“省八条”出台，除了限购政策和现已执行的二套房贷款首付6成、1.1倍基准利率的政策，还将二手房列入限购范围，这将“重击”炒房者。

2月24日，济南又出台了楼市调控“济十条”，济南市将调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按其销售收入全额征税。坚决堵塞“阴阳合同”产生的税收漏洞，严格执行个人转让房地产所得税征收政策。对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。

3月8日，“济版”调控限购细则落地，随着对住房套数、户籍范围的划定,部分投资需求及改善性需求被遏制，但以刚需群体为主要销售对象的楼盘受限购令的冲击较小。

而这时，王先生在多方打听后认为，自己的房子无论从户型、地理位置还是设施环境，性价比都是很高的，能极大满足购房者的需要，在一条条楼市调控政策出台的大背景下，经过综合对比分析，3月底，王先生非但没有将89万元的总房款降低，反而上涨到了95万元。

房子涨了6万，可王先生一点儿也不担心，因为二环周边的楼盘价格都在上涨，尤其是一些新楼盘，虽然成交量很低，但房子均价还是有涨幅，王先生的房子虽然是二手房，但户型、面积对于刚需群体来说都是最合适的，所以95万元一挂出，要求看房的客户更多了，其中有一看房者直接喊价96万元，可王先生还是没答应。

面对底线不动摇

三个月多赚11万元

从3月底将房屋报价涨到95万元后，接下来的两个多月，王先生一直在和各类前来看房的购房者周旋。“五一”过后，《商品房销售明码标价规定》正式施行。其中规定：中介服务机构销售二手房的明码标价参照本规定执行。但由于这只是新政中的“顺便一句话”，缺乏细则，因此很难落实。而一些中介机构的解释是：“二手房跟新房还不一样，除了极个别独家代理的房源外，很多房源的房主都是一房多委托。同一套房子，在我们这儿挂牌价是80万，在其他中介是75万。但是真实价格，都是由房主自己控制的。如果都公开售价，报价高的，肯定就吃亏了。”另外，二手房的价格是房主定的，跟中介没有关系，他们只是做中介，收取中介费。

究竟情况是不是如中介机构说的一样？让我们把目光再次聚焦到正在和多位看房者打“拉锯战”的市民王先生身上。在这期间，95万元的房价再次成了“底线”，96万、98万、99万……着急购买的人们你争我抢地喊着房价，还有两个客户直接交了意向金。最终，在5月底，王先生以总房款100万元的价格成交，结束了一套市区二手房的涨价之旅。相比2月份第一次喊出的89万元，3个月后，王先生整整多赚了11万元。

准现房渐成二手房主力

不少卖家手握准现房不忘观望新盘 半个月提价十多万

近期一直筹划购房的小丁，在两个多月的寻觅中，发现一些省城大盘在后期开发中，一旦新盘推出，就纷纷冒出这个大盘的准现房房源，价格也随着新盘的价格迅速上涨，个别者则在短短半个月的时间内，提价达15万之多。本版撰文/商报记者

尽管明知房价是随行就市，但那次的找房经历仍然让小丁心理失衡。

经过多次的寻觅对比，小丁看上了省城燕山立交附近的一处大盘。看环境、户型都不错，就想从此处购买——新盘开盘价达到11000元有余，但咬咬牙，买一套两室两厅的小户型，小丁还是能挺得住。

咨询了售楼处之后，小丁在网上搜罗一下同楼盘的房源，反复对比之后，看上了一套9楼两室的房源，准现房，喊价90万，这比售楼处的期房便宜近20万。尽管这是房主喊的净拿价，5.6%的交易税和1%的个税等由买家承担，仍便宜了不少。

小丁在与这套房源的中介联系之后得知，房主正在外地出差，一周之后就可回来，那时即可看房谈交易。满怀期待的小丁一周后直接赶到该中介，打算约来房主面谈，可以的话就直接定下来。中介与房主联系之后，两手一摊告诉小丁，房主回来了解了新盘的价格，已经将售价上调到105万，“所有费用加起来不比新房贵，何况那是期房，而这马上就可以成为现房，还是合适”。

从90万到105万，从这条房源的发布到新价格的时间，不过半月有余。心理预期一下子降到冰点的小丁，没有理会中介推介其它房源的热情，失望而去。

这种现象并非独有。记者针对最近几个月后期开盘的楼盘，在网上搜罗其转手信息发现，一个大盘的新盘开盘前后，就冒出一批转手的房产信息，其中准现房占绝大多数；而价格也随着新盘价格的制定，往往在短短几天就会迅速上调。一业内人士告诉记者，现在活跃在二手房市场上的很多都是“准二手房”，也就是那些房子还未交付就急于出手，或是直接卖号的情况。“这样的房子很抢手，尤其受年轻人的青睐，即使价位稍高一些，大家也愿意考虑，其实这样的房子其实就是新房，只是在别人那转了个手而已。”业内人士对记者说。

业内人士表示，这样做的一般有两类人群。一类就是投资者，他们手里有大量的资金，而且也能以较低的价格弄到新盘的房源，然后再转手卖号，从中赚取差额。第二类就是在购房后，因种种原因无法等待房屋交付，或是看好其他房源需要大量资金周转，所以将房子卖掉。“我前不久刚做成一套，小两口着急结婚，可房子交付时间拖延了，无奈之下，只能把这套房子卖掉，从别的地方又买了一套面积稍小一点的。”

之所以会出现这种现象，业内人士分析，随着“限购”引领楼市走进“刚需时代”，刚需市场的供需热度与日俱增。国家一系列的政策调控，加之土地资源的减少，新楼开盘数量越来越少，刚需人群却越来越多，所以才会出现每次新楼开盘都会遭哄抢的局面。业内人士对记者说：“表面看来新房和二手房没有直接联系，但实际上房屋销售都是相互挂钩的，大家买不到新房，只能买二手房，一般来说，10个人中有两个人能买到新房，剩余8个人都是买二手房。所以，新盘价高，二手房价也不会低。”

买卖方都变精明

赚差价利润少了

在济南楼市圈中，中介炒房已不是什么秘密。一业内人士向记者爆料，济南有近四成的中介在炒房。在中介公司干个两三年，摸清了这里面的规矩和行情，只要你有足够的资金，就可以成为“炒房一族”。

“你以为我们房产中介都是在赚中介费吗？这些钱对我们来说小意思啦，低买高卖炒房赚利差才是我们中介赚钱的核心。房价不断上涨是我们中介炒房的基础，只要有低于市场价一定比例的房子挂牌，我们就买下来，转手以市场价卖出。中介一直是二手房交易最主要的渠道，拥有独一无二的信息优势，这是中介获得差价的基础。”

“现在利润是越来越少了，因为一般买卖二手房，买卖双方在签约之前是见不到面的，只有中介了解双方的心理价位，就可以一边向卖方压价，一边抬高买方的预算。然后，中介以一次性现金付款的方式买下该套房源，但不进行任何买卖手续，而是让卖家出具一个委托出售的委托书，直接在加价后把房源卖给下家。不过现在买卖双方都很精明，这样的委托书越来越难开，他们现在基本是要先把房子买下来，这样加上税，利润就低了很多。”业内人士对记者说。

新楼开盘“催高”

周边二手房价

6月18日的数据显示，济南5月份住宅价格仍呈小幅上涨态势。也就是在这个时候，有着两年看房经历的市民李先生终于买下了一套小户型的二手房，成了“有房一族”。

29岁的李先生从2009年开始就四处看房，可以说济南各区的新盘或是二手房李先生几乎都看过了，也在多家中介做了登记。起初看房时，李先生的心理预期很高，不但要是新楼盘，而且对户型、地理位置、周边环境、交通都有要求，最重要是价格还不能太高。在当时，均价7000元左右的房子在李先生看来就是“天价房”，根本不在自己考虑范围内。

到了2010年，眼看着新盘价格越来越高，市中心地段新盘价格动辄上万了，李先生便把目光投向了二手房源。别说，还真让他找到了一处不错的房子，某机关宿舍，68㎡，当时的报价是60万，李先生选择继续观望。今年年初，一系列的调控政策开始对楼市“狂轰滥炸”，看着经历了三轮调控的楼市最近又有抬头之势，李先生再也坐不住了，立马找中介帮忙联系了那套68㎡的房主。但这一次，人家的报价是65万。原因很简单，周边刚开了几个新楼盘，200多套房源开盘价都在一万元以上，但开盘几小时就被抢购一空了，所以带动的周边二手房也都涨价了。无奈之下，李先生赶忙办了购房手续。用他自己的话说：“看房两年，眼睁睁地把房价从均价7000元看到万元以上，本以为新盘价高，现在看来，二手房涨势更猛。”

记者了解到，其实新楼开盘催高周边二手房价的例子比比皆是。比如，省城七里堡附近，春节前，100㎡以下的二手房均价在8500元左右，但随着前不久旁边一新楼盘以1.5万元的价格开盘，现在100㎡以下的二手房均价全都涨到9000元-9500元以上了。