北京市的土地财政会不会出现危局？

这一担心可能不是杞人忧天。本报记者从接近北京市国土局的人士处获悉，从2009年至2011年5月，北京市土地储备贷款总规模已经超过2500亿元。从2011年初开始，大规模还本付息已经开始，每月需还本付息在100亿元以上，而今年1-5月，北京土地出让总收入不过250.61亿元。土地出让收入难以支撑还债的险局已经出现。

为化解严峻局面，北京市有关部门正在研究一系列对策，如加快推地，包括大力推出包括CBD核心区地块在内的精华地块，提高投标价格得分在评分中的权重，以及求助保险资金借新还旧等等。

250亿面对1200亿

“光是朝阳区土地储备贷款的每天利息，就相当于购买一架飞机！” 朝阳区国土局的负责人在5月31日的一次土地推介会上透露。

这是北京市土地财务压力的缩影。据一位接近北京市国土局的人士介绍，从2009年开始，北京市启动庞大的土地储备贷款计划，准备从2009年到2011年连续三年每年土地储备贷款达到1000亿元。

2009年北京市完成土地储备投资1165亿元，2010年完成土地储备投资1300亿元。2011年1-5月份，新增土地储备开发投资约为300多亿元。上述资金中70%来源是银行贷款，30%来自政府财政注入资金。

依据此计算，2009-2010年期间，北京市土地储备贷款规模达到1725.5亿元。加上2011年1-5月份新增的土地储备贷款，即便在2009年之前，北京土地储备中心无任何贷款存量，上述3年半时间所积累的2000多亿元的贷款，每个月还本付息就会超过100亿元。

上述人士透露，从2009-2010年期间，银行贷款基准利率在5.5%左右，按照下浮10%计算，土地储备贷款平均利率约为4.95%，仅利息每年就有100亿元。

北京大岳咨询公司总监李伟透露，北京土地储备贷款期限一般在两年左右，因此2011-2012年是土地储备贷款还款的高峰期。

按照两年的还款期限计算，北京市每个月需要还本付息的资金规模在100亿元以上。

李伟介绍，北京市土地储备贷款按照市区两级负责的体系，北京市土地储备中心与银行谈一个总体授信，具体还要区县土地储备中心来确定项目贷款。

上述接近北京市国土局的人士介绍，2009年刚启动每年1000亿元的土地储备贷款工作时，大部分区县没有准备好项目。朝阳区是唯一具备大量储备项目的区。其次是后来陆续加入进来的顺义、房山和通州等新城区。

据本报记者了解，朝阳区2009-2010年土地储备投资1171亿元，计划储备土地39平方公里，规划绿地面积约120平方公里，共涉及13个乡90个行政村，拟拆迁安置人口18.5万余人。

有861亿元被用来拆迁安置资金，朝阳区大望京村拆迁平均成本更是达到了1万元/平方米以上。

按照朝阳区土地贷款总规模计算，每天需要偿还的利息就在1300万元以上。这便是前述“一天一架飞机”说法的由来。

面对高额的土地储备贷款还本付息压力，土地出让收入却在减少。

依据北京市国土局公布数据，北京市今年1-5月通过招拍挂方式出让住宅用地87.4公顷，不足年度计划供应量（1220公顷）的一成；截至5月24日，北京市通过招拍挂出让土地的总收入为250.61亿元，同比减少59.2%。

朝阳区的土地储备贷款规模在北京市体系内堪称最大，但并不是还本付息压力最大的。朝阳区土地比较好卖，仅CBD核心区的几幅地块，就在2010年底卖出220亿元。

相比之下，房山、顺义、通州等新城区受当前楼市调控下房价和交易量下降影响最大，土地流标和流拍频频。

据北京中原地产统计，从2009年到今年前5个月（截至5月25日），房山、大兴、通州三区合计土地供应面积1467万平方米，占北京最近三年来土地供应量的52.1%。

但市场行情并不好。6月15日，北京三宗郊区住宅用地招标，房山区一幅地块流标，通州区两地块只有三家房地产企业低价投标。

北京市土地储备中心副主任田锋近日表示，北京市2011年计划供应商品房住宅用地1220公顷，目前仅完成183公顷，只有15.1%。

“严厉的调控政策仍会持续下去，限购等政策不会轻易在年底退出，企业在这种预期下，不会有大规模拿地举动。”住建部政策研究中心副主任王珏林在不久前的一次论坛上表示。

上述接近北京市国土局的人士则认为，目前大型开发商参与土地买卖的积极性不高，还有一些特殊的原因。

例如，北京市今年为完成20万套保障房筹集任务，采取在商品房用地中配建保障房，一般比例不低于5%。配建保障房，而且大部分供应的土地位于新城区，使得很多品牌开发商不愿意拿这样的土地，因为这样的地建设出来的多数是低端产品，利润率很低。